如何理解值十幾億的地皮（上）

點解有人肯用十四億去買幅邊境望關閘地？有地產界人士指托市，亦有物業公司話合理有市場，但係總之係小城就有個發展商用左十幾億黎買地，報紙用“天價”黎形容，之後就就有不動產公司陸續發出封盤、反價等消息，繼而集體吹風小城其餘區分豪宅價格將會被拉動提升。出口算又好、齊齊托市又好，呢個價錢除左破紀錄之外，更係市區少有可供拍賣的土地，值唔值十幾億就見仁見智啦。不過，若果塊地賣十幾億就值賣貴幾千蚊一呎，咁未免太早下定論。該區一向屬中下區，地段與平民屋一街之隔，就算高士德頭同尾價格差都有一定距離，由於兩幅都係同一發展商投得，仲可以謂志在必得，連同早年投得隔鄰地段，該區一帶未來的新盤都只會由同一發展商提供，價格措控自然更容易。一般估計該地區落成之樓盤，銷售對像根本並非本地庶民，因為保守估計都要賣五千幾一呎，即係500呎樓都要賣成接近300萬，小城庶民有幾多個頂得順？若果有300萬都唔會賣500呎單位咁細啦，即係代表將來該地段的單位至少都成千呎，七、八百萬一個先至合理， 回顧本地有錢大戶一早就座擁小城最靚地皮及景觀，根本就唔會用七、八百萬買呢種區分o既樓。即係話發展商起黎係比海外，鄰埠及內地炒家作博弈，本地炒家連入場費都未必比得起，更何況係買家。但係若果三面單邊，接鄰有遊艇會就可以超越庶民常識地把同區樓價提升幾倍又未必係咁容易，發展商肯定掌握政府或內地的內部發展方向，或一些外資基金等即將需要投資小城市場而又不介意即時回報，方會如此大膽作底價近十倍去投地，否則站在茶餐廳角度都覺得今次發展商去價太勇。